Τι θα γίνει με τα «κόκκινα» ακίνητα που θα βγουν στην αγορά – Καταλύτης εξελίξεων για το real estate

Μαρ 19, 2021 Ελλάδα

«Καταλύτης» εξελίξεων για το real estate – και όχι μόνο – θα αποτελέσουν τα ακίνητα που σχετίζονται με «κόκκινα δάνεια» και έχουν περάσει στον έλεγχο ξένων επενδυτικών κεφαλαίων και τραπεζών. Στο πλαίσιο του NPL Summit 2021 με θέμα «Τα “κόκκινα” δάνεια ως κινητήρια δύναμη για τον τομέα των ακινήτων», ο γενικός διευθυντής της Alpha Real Estate Management & Investments, κ. Ιωάννης Γκάνος εξέφρασε την άποψη πως οι πλειστηριασμοί των «κόκκινων» ακινήτων είναι μία μόνον από τις στρατηγικές που διαθέτουν οι servicers, προκειμένου να ανακτήσουν την αξία τους, εκτιμώντας, ωστόσο, πως ο αριθμός τους θα είναι μεγάλος.

«Τα ακίνητα που θα βγουν στην αγορά και θα είναι collateral, αυτά, δηλαδή, που θα επιλέξουν οι servicers ότι ο καλύτερος τρόπος ανάκτησης της αξίας τους είναι η ρευστοποίηση, προκειμένου να πάρουν τα λεφτά τους πίσω, δεν ξέρουμε εάν θα είναι το 25%, το 35% ή το 15%. Αυτό θα φανεί από την “όρεξη” αφενός, των επενδυτών δανείων, αλλά και ακινήτων, σίγουρα, όμως, θα είναι ένας μεγάλος αριθμός», ανέφερε χαρακτηριστικά.

Αξίζει να αναφερθεί ότι ο εκτελεστικός πρόεδρος της doValue Greece, κ. Θεόδωρος Καλαντώνης, σε πρόσφατη τοποθέτησή του, έκανε λόγο για περίπου 1.000.000 ακίνητα, τα οποία αποτελούν σήμερα εξασφαλίσεις σε «κόκκινα» δάνεια, εκτιμώντας πως σε περίπου 20% – 25% αυτών (200 χιλιάδες) δεν θα είναι εφικτό να βρεθεί κάποια λύση με τους δανειολήπτες και επομένως, οι servicers θα κληθούν μέσω των εταιρειών διαχείρισης ακινήτων να βρουν λύσεις.

Ερωτηθείς εάν η ελληνική αγορά μπορεί να απορροφήσει έναν τόσο μεγάλο όγκο ακινήτων ο κ. Γκάνος απαντά θετικά. «Ναι, γιατί ερχόμαστε από μία χρηματοοικονομική πιστωτική κρίση που κράτησε 11 χρόνια, στη διάρκεια της οποίας είχαμε τραυματική πτώση των συναλλαγών. Ενδεικτικά, σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος (ΤτΕ), στην κατοικία ήμασταν στο -45% το διάστημα 2009 – 2018, ο όγκος των συναλλαγών ήταν πολύ μικρός και δεν είχαμε νέες αναπτύξεις. Η ελληνική αγορά έχει αυξανόμενη ζήτηση που μπορεί να απορροφήσει μεγαλύτερο όγκο ακινήτων».

Όσον αφορά στο… timing, ο ίδιος εκφράζει την βεβαιότητα πως όλα αυτά τα ακίνητα που προέρχονται από τη διαχείριση των «κόκκινων» δανείων δεν θα βγουν στην αγορά ταυτόχρονα για πολλούς λόγους. «Ο πιο σημαντικός είναι ότι όλοι οι πλειστηριασμοί δεν είναι επιτυχείς, άρα ένα κομμάτι των ακινήτων καταλήγει στην αγορά. Χρειάζονται, όμως, μία περίοδο ωρίμανσης (maturity), προκειμένου να μπορέσουν να τακτοποιηθούν και να βγουν εκ νέου στην αγορά. Αυτή η περίοδος onboarding – maturity ποικίλει ανάλογα με την κατηγορία του ακινήτου, γεγονός που σημαίνει ότι το καθένα καταλήγει σε διαφορετικό χρόνο στην αγορά. Αυτό πρακτικά σημαίνει πως οι τιμές δεν θα πιεστούν», εξήγησε.

Στον Πτωχευτικό Νόμο, ο οποίος θα συμβάλει ώστε οι τράπεζες να σταματήσουν να αγοράζουν ακίνητα στους πλειστηριασμούς εστίασε από την πλευρά του, ο επικεφαλής του Group Real Estate του Ομίλου της Τράπεζας Πειραιώς, κ. Γιώργος Κορμάς. «Ο Πτωχευτικός Νόμος είναι προς τη σωστή κατεύθυνση, γιατί μέχρι πρότινος μπορεί να υπήρχαν λύσεις, αλλά στην πράξη ήταν πολύ δύσκολα εφαρμόσιμες, οπότε και οι τράπεζες αναγκάζονταν να δρομολογούν κάποιες που δεν ήταν βέλτιστες.

Δεν θεωρώ βέλτιστη λύση το να αγοράσει κάποιος ένα ακίνητο, το οποίο βγαίνει στον πλειστηριασμό ελλείψει άλλων υποψηφίων αγοραστών. Θα θεωρούσα σωστό να δημιουργηθεί το πλαίσιο και το περιβάλλον που θα επιτείνει την συμμετοχή περισσοτέρων ιδιωτών στην αγορά των πλειστηριασμών. Οι τράπεζες κατ’ ανάγκη αγόραζαν μεγάλο πλήθος ακινήτων από τους πλειστηριασμούς. Με την νέα προσέγγιση θεωρώ ότι αυτό πλέον θα εκλείψει», ανέφερε χαρακτηριστικά.

Η πανδημία «καταλύτης» εξελίξεων στην κτηματαγορά

Ως καταλύτη για σειρά εξελίξεων, οι οποίες θα έρχονταν έτσι κι αλλιώς, θεωρεί ο κ. Γκάνος ότι λειτούργησε η πανδημία. «Ενδεικτικά, το retail εξελίσσεται, ένα κομμάτι του τζίρου μεταφέρεται από το φυσικό στο ψηφιακό κατάστημα, αυτό, ωστόσο, δεν σημαίνει δεν χρειάζονται εξίσου και τα δύο. Ανάγκη υπάρχει, επίσης, και για αποθήκες, σημεία last mile κ.ο.κ.», τόνισε, για να προσθέσει: «Παράλληλα, η τάση wealth for home ήρθε για να μείνει, με συνέπεια ο κόσμος, μετά από 10 χρόνια επενδυτικής άπνοιας στο ακίνητο, να αναζητά διαμερίσματα με περισσότερα τετραγωνικά».

Θετική χαρακτήρισε από την πλευρά του, ο κ. Κορμάς την επόμενη ημέρα στο real estate, αναμένοντας ανάπτυξη σε συγκεκριμένους τομείς, όπως τα logistics, μία ανάγκη, η οποία αυξήθηκε κατά την διάρκεια της πανδημίας, αλλά και οι χώροι γραφείων πρώτης ποιότητας που ήταν σε έλλειψη ακόμη και πριν την υγειονομική κρίση. «Άρα, αυτό που ήρθε να διορθώσει η πανδημία ήταν λίγες και τοπικές ‘φούσκες’ που είχαν αρχίσει να δημιουργούνται είτε στο κέντρο της Αθήνας, πέριξ της Ακροπόλεως, είτε στο νότιο κομμάτι της παραλίας», σημείωσε, για να προσθέσει: «Το σπίτι είναι το μόνο καταφύγιο που προσφέρει ασφάλεια και όλοι θα προσπαθήσουμε να βελτιώσουμε τις συνθήκες μέσα σε αυτό, επικεντρώνοντας σε μεγαλύτερα διαμερίσματα. Θα υπάρξει, δηλαδή, αναδιανομή των οικιστικών ακινήτων».

«Τα ακίνητα της εφοδιαστικής αλυσίδας και οι ελάχιστοι γραφειακοί χώροι που πληρούν τα πρωτόκολλα του Covid-19 είναι από τους λίγους κερδισμένους της πανδημίας», επισήμανε με την σειρά του ο σύμβουλος επιχειρήσεων και ακίνητης περιουσίας, κ. Αργύρης Καραγιαννόπουλος, για να συνεχίσει:

«Όσον αφορά στα εμπορικά ακίνητα, η μείωση των ενοικίων, όχι μόνο λόγω ‘κουρέματος’, αλλά και οικειοθελούς από τους περισσότερους ιδιοκτήτες μείωσής τους, έχει οδηγήσει και σε μείωση στην αξία τους. Κατά την άποψή μου, δύσκολα ο εμπορικός κλάδος θα ξανακερδίσει το κομμάτι έναντι του ηλεκτρονικού εμπορίου, γι αυτό και έχουν ανέβει οι αξίες στα ακίνητα της εφοδιαστικής αλυσίδας και, τέλος, τα βιομηχανικά ακίνητα που δεν μπορούν να μετασκευαστούν σε logistics θα απαξιωθούν».

Σύμφωνα με τον ίδιο, τα ξενοδοχεία, ειδικά αυτά που φέρουν βαρύ δανεισμό, δύσκολα θα αποφύγουν την μη εξυπηρέτηση των τοκοχρεολυσίων τους, αφού η επιβολή των πρωτοκόλλων έχουν αυξήσει τα λειτουργικά τους έξοδα και ξενοδοχεία, όπως τα all inclusive, δύσκολα θα μπορέσουν να επιτύχουν τις ταμειακές ροές που είχαν προ πανδημίας.

Χρονιά μετασχηματισμού το 2021 για την αγορά «κόκκινων» δανείων

Όπως ανέφερε ο πρόεδρος της Ένωσης Εταιρειών Διαχείρισης Απαιτήσεων από Δάνεια και Πιστώσεις (ΕΕΔΑΔΠ), κ. Τάσος Πανούσης, στο ίδιο φόρουμ, το 2021 θα είναι χρονιά μετασχηματισμού για την αγορά των ΜΕΔ. «Θα έλεγα ακριβέστερα ότι θα είναι η χρονιά που θα διαμορφώσει τη φυσιογνωμία της για το ορατό μέλλον», εξήγησε και συνέχισε: «Μέσα στα τελευταία τέσσερα χρόνια, το τραπεζικό σύστημα στην Ελλάδα κατάφερε να μειώσει το απόθεμα ΝΡΕ κατά 50 δισ. –από τα 107 δις τον Μάρτιο του 2016 στα περίπου 57 δις το τέλος του 2020. Απομένει, όμως, ένα σημαντικό απόθεμα ΜΕΔ στους ισολογισμούς. Η προσπάθεια είναι ακόμη σε εξέλιξη και απαιτείται να ενταθεί, καθώς όλοι ξέρουμε ότι θα προστεθούν ΜΕΔ λόγω της πανδημίας, όπως συμβαίνει πάντοτε σε μια μεγάλη οικονομική κάμψη.