Μεγάλες αλλαγές στις πολυκατοικίες φέρνουν τα σχέδια του υπουργείου Δικαιοσύνης, αποσκοπώντας να μπει ένα τέλος σε όσα ταλαιπωρούν ιδιοκτήτες και ενοίκους, όταν δεν λαμβάνονται αποφάσεις ομόφωνα.
Το βασικό νομοθετικό πλαίσιο που βρίσκεται σε ισχύ, ψηφίστηκε σχεδόν έναν αιώνα πριν, το 1929, προφανώς χωρίς να συμπεριλαμβάνει ανάγκες που έχουν προκύψει 97 χρόνια μετά, όπως μπορεί να είναι τα φωτοβολταϊκά ή οι φορτιστές ηλεκτρικών αυτοκινήτων και οι αντλίες θερμότητας.
Το πλαίσιο του 1929, εκτός από το γεγονός ότι είναι κατακερματισμένο, καθώς περιέχει 1.116 διαφορετικά νομοθετήματα, αποτελεί και τη βάση του δικαίου της συνιδιοκτησίας και εισήχθη σε μια εποχή που η πολυκατοικία είχε ένα εντελώς διαφορετικό πρόσωπο. Τις δεκαετίες του ’30 και του ’40, το να ζει κανείς σε πολυκατοικία είχε ταξικό πρόσημο, ήταν άνθρωποι με οικονομική άνεση και μπορούσαν να συνεννοηθούν μεταξύ τους.
Αυτή η εικόνα αρχίζει και αλλάζει από το 1950, όταν οι πολυκατοικίες αρχίζουν και μεγαλώνουν, αλλά και πληθαίνουν, κυρίως λόγω της αντιπαροχής. Πλεόν, σε ένα κτίριο κατοικιών, τίποτα δεν μοιάζει με την εικόνα εκείνη του 1929, κυρίως με την ύπαρξη των Airbnb στη ζωή μας, αλλά και των επενδύσεων σε ακίνητα, γεγονός που έχει οδηγήσει, σε πλήθος περιπτώσεων οι ιδιοκτήτες να μην μένουν όχι απλά στην πολυκατοικία, αλλά ούτε καν στη χώρα. Δεν είναι λίγες οι φορές, δε, που τα ακίνητα τα διαχειρίζονται εταιρίες, ενώ σε άλλες περιπτώσεις, αρκετά ακίνητα δεν κατοικούνται.
Όλα αυτά δυσκολεύουν αρκετά τη λήψη αποφάσεων για την πολυκατοικία, αφήνοντας αρκετά ακίνητα στο έλεος της παρόδου του χρόνου, χωρίς να μπορούν όσοι ιδιοκτήτες διαμένουν σε αυτή ή ακόμα και στους ενοίκους, να βελτιώσουν συνθήκες που μπορεί να χρειάζονται επιδιορθώσεις.
Μεταξύ άλλων, λοιπόν, στο σχέδιο του υπουργείου Δικαιοσύνης, εξετάζεται η λήψη αποφάσεων με πλειοψηφία 51% για κρίσιμα ζητήματα που αφορούν την ανοικοδόμηση, τη συντήρηση, την ενεργειακή αναβάθμιση και τη διαχείριση των κοινών ακινήτων. Παράλληλα, προβλέπεται ευκολότερη τροποποίηση των κανονισμών πολυκατοικίας.
Ακατάλληλο το πλαίσιο
Η παρέμβαση έρχεται σε μια περίοδο κατά την οποία το ισχύον πλαίσιο θεωρείται από την κυβέρνηση ακατάλληλο να αντιμετωπίσει τις σύγχρονες ανάγκες της αγοράς ακινήτων και της καθημερινής λειτουργίας των πολυκατοικιών.
Η μεταρρύθμιση αποτελεί συνέχεια των αλλαγών που είχαν ξεκινήσει με τον ν. 5142/2024, ο οποίος εισήγαγε τη δυνατότητα μονομερούς τροποποίησης της οριζόντιας ιδιοκτησίας για την αντιμετώπιση μικρών πολεοδομικών αποκλίσεων που μπλόκαραν χιλιάδες μεταβιβάσεις ακινήτων. Τώρα, το Υπουργείο Δικαιοσύνης επιδιώκει την πλήρη αντικατάσταση του πλαισίου του 1929, την κωδικοποίηση των αποσπασματικών διατάξεων που ακολούθησαν και την προσαρμογή τους στις σύγχρονες κοινωνικές, οικονομικές και τεχνολογικές συνθήκες.
Σχεδιάζεται μάλιστα η σύσταση επιτροπής που θα αποτελείται από 13 μέλη, εκ των οποίων τέσσερα από την ακαδημαϊκή κοινότητα. Τα υπόλοιπα θα είναι από θεσμικούς φορείς, ένας δικαστής που χειρίζεται τέτοια θέματα, εκπρόσωποι από δικηγορικούς και συμβολαιογραφικούς συλλόγους, καθώς και εκπρόσωποι του Κτηματολογίου και του ΤΕΕ.
Οι στόχοι της μεταρρύθμισης
Σύμφωνα με την παρουσίαση, η μεταρρύθμιση στηρίζεται σε δέκα βασικούς άξονες. Πρώτος στόχος είναι η συγκέντρωση σε ένα ενιαίο νομοθέτημα όλων των διατάξεων που σήμερα είναι διάσπαρτες σε δεκάδες νόμους, από τον ν. 3741/1929 και το ν.δ. 1024/1971 έως νεότερες πολεοδομικές ρυθμίσεις, αλλά και η ενσωμάτωση εθιμικών κανόνων όπου αυτοί εξακολουθούν να εφαρμόζονται, όπως το Κυκλαδικό Έθιμο.
Παράλληλα, προβλέπεται η επικαιροποίηση των κανόνων για τη σύσταση οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας, ώστε να αντιμετωπιστούν χρόνιες εκκρεμότητες, όπως ακίνητα που αγοράστηκαν με προσύμφωνα τις δεκαετίες του 1970 και του 1980 και παραμένουν εκτός Εθνικού Κτηματολογίου, με αποτέλεσμα να μην μπορούν να μεταβιβαστούν.
Ιδιαίτερη βαρύτητα δίνεται στην εναρμόνιση του νέου πλαισίου με το Εθνικό Κτηματολόγιο, το οποίο πλέον λειτουργεί σε περιβάλλον τεχνητής νοημοσύνης, αλλά και με την πολεοδομική και περιβαλλοντική νομοθεσία, σε συνεργασία με το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας και το Ελληνικό Κτηματολόγιο.
Το σχέδιο προβλέπει ακόμη την αξιοποίηση του λεγόμενου «δικαιώματος υψούν» και των αδιάθετων ποσοστών συνιδιοκτησίας, είτε μέσω ανακατανομής μεταξύ των συνιδιοκτητών είτε με την απόδοσή τους στους οικοπεδούχους και τους καθολικούς διαδόχους τους.
Μία από τις σημαντικότερες παρεμβάσεις αφορά τη δυνατότητα κατάτμησης ή ένωσης οριζόντιων ιδιοκτησιών ακόμη και όταν αυτό απαγορεύεται από τον κανονισμό της πολυκατοικίας, με στόχο την καλύτερη αξιοποίηση μεγάλων διαμερισμάτων και τη δημιουργία περισσότερων κατοικιών στις μεγάλες πόλεις.
Παράλληλα, προωθούνται ρυθμίσεις για την ταύτιση της πραγματικής κατάστασης των ακινήτων με την κτηματολογική εικόνα τους, ιδίως σε παραθεριστικές περιοχές όπου συγκροτήματα κατοικιών εμφανίζονται ως οριζόντιες ιδιοκτησίες, ενώ στην πραγματικότητα αποτελούν αυτοτελή κτίσματα.
Το Υπουργείο Δικαιοσύνης προτείνει επίσης αλλαγές στις δικονομικές διατάξεις για τις αγωγές διανομής ακινήτων, ώστε να επιταχυνθεί η έκδοση δικαστικών αποφάσεων. Μεταξύ άλλων, εξετάζεται η υποχρεωτική προσάρτηση τοπογραφικού διαγράμματος ή κάτοψης με βεβαίωση μηχανικού περί μη ύπαρξης αυθαιρέτων, καθώς και η ηλεκτρονική καταχώριση των στοιχείων στο Ελληνικό Κτηματολόγιο.
Στις αλλαγές περιλαμβάνεται ακόμη η προσαρμογή των κανόνων της συνιδιοκτησίας στις επικείμενες μεταρρυθμίσεις του κληρονομικού δικαίου, η θέσπιση ειδικής διαδικασίας για την είσπραξη κοινοχρήστων, η δημιουργία αποθεματικού στις πολυκατοικίες και η πρόβλεψη ασφάλισης των οικοδομών.
