Οι τιμές αγοράς κατοικίας, η έλλειψη νέων κατασκευών, η εγκατάλειψη λόγω πολυιδιοκτησίας και άλλων λόγων κτιρίων, η εκτίναξη του κόστους κατασκευών, ο “αφανισμός” στέγης λόγω των πλατφορμών της οικονομίας του διαμοιρασμού (ενοικιάσεις τύπου Airbnb για τουριστική χρήση) έχει αναδείξει το στεγαστικό ζήτημα σε μείζον κοινωνικό και πολιτικό θέμα.
Αποκαλυπτική των δυσκολιών που αντιμετωπίζουν οι Έλληνες και οι Ελληνίδες και ειδικά οι νέοι και οι νέες για να αποκτήσουν σπίτι είναι έκθεση του ΟΟΣΑ (Housing taxation in OECD countries). Όπως σημειώνουν οι συντάκτες της έκθεσης, ένα μέσο ελληνικό νοικοκυριό για να αγοράσει μια μέση κατοικία 100 τετραγωνικών μέτρων στην Ελλάδα θα πρέπει να εργάζεται 13 χρόνια και να διαθέσει το σύνολο των εισοδημάτων, όλων αυτών των ετών, για την απόκτησή της. Το 2000 το αντίστοιχο διάστημα έφτανε τα 11,7 έτη.
Αντίθετα, ένα μέσο νοικοκυριό στις Ηνωμένες Πολιτείες Αμερικής για να αγοράσει μια κατοικία 100τμ. θα πρέπει να διαθέσει εισοδήματα 4,1 ετών. Στη κορυφή της σχετικής λίστας βρίσκεται η Νέα Ζηλανδία με 18,7 ετήσια εισοδήματα και ακολουθούν η Κορέα με 16,6, η Ιρλανδία με 16,1, το Λουξεμβούργο με 15,8 και η Αυστραλία με 14,4.
Επίσης, όπως αναφέρθηκε, η αγορά κατοικίας στις ΗΠΑ “αναλώνει” τα εισοδήματα 4,1 ετών, στη Λιθουανία 6,5, στη Φινλανδία 6,7, στην Ιαπωνία 7,5, στη Νορβηγία 7,8 και στην Ιταλία απαιτούνται εισοδήματα 8,7 ετών. Δηλαδή, η Ελλάδα καταλαμβάνει την 6η υψηλότερη θέση μεταξύ των χωρών του Οργανισμού μετά τη Νέα Ζηλανδία, τη Ν. Κορέα, την Ιρλανδία, το Λουξεμβούργο και την Αυστραλία.
Η πολιτική της εσωτερικής υποτίμησης
Κι αυτό παρά το γεγονός ότι στην 20ετία 2000-2020, οι πραγματικές τιμές των ακινήτων αυξήθηκαν λιγότερο από τις υπόλοιπες χώρες με εξαίρεση την Ιαπωνία. Ωστόσο όπως αναφέρει η έκθεση η αγορά κατοικιών έχει γίνει πολύ δύσκολη για τους Έλληνες επειδή, ειδικά στη δεκαετία των μνημονίων, είδαν τα εισοδήματά τους να μειώνονται και τους φόρους να αυξάνονται. Ουσιαστικά η πολιτική της εσωτερικής υποτίμησης που ακολουθήθηκε, λανθασμένα καθ΄ομολογίαν των εμπνευστών της, εκ των υστέρων βέβαια, οδήγησε σε αυτήν την εικόνα που πλέον σε συνδυασμό με την έλλειψη κατοικιών, την εκτίναξη του κόστους κατασκευών, τον “αφανισμό” στέγης λόγω των πλατφορμών της οικονομίας του διαμοιρασμού (ενοικιάσεις τύπου Airbnb για τουριστική χρήση) έχει αναδείξει το στεγαστικό ζήτημα σε μείζον κοινωνικό και πολιτικό θέμα. Αναμένεται, δε, να αποτελέσει κυρίαρχο θέμα των επόμενων εκλογών,
Οι νέοι
Η έκθεση του ΟΟΣΑ, μάλιστα, εστιάζει και στις δυσκολίες που έχουν οι νέοι. Όπως αναφέρει χαρακτηριστικά, το μεγαλύτερο πρόβλημα απόκτησης κατοικίας εντοπίζεται στους νέους έως 34 ετών. Το ποσοστό αυτής της ηλικιακής ομάδας που έχουν δικό τους σπίτι, χωρίς να έχουν κληρονομήσει ή να έχει περάσει στα χέρια τους ακίνητο με γονική παροχή, είναι μόλις 13%, που είναι το χαμηλότερο μεταξύ των χωρών του ΟΟΣΑ.
Η άνοδος των τελευταίων ετών
Επιπρόσθετα με βάση τον ΟΟΣΑ οι πραγματικές τιμές των ακινήτων (μετά την αφαίρεση του πληθωρισμού) αυξήθηκαν περίπου 10% από το τέταρτο τρίμηνο του 2019 έως το τρίτο τρίμηνο του 2021 έναντι 13% κατά μέσο όρο στις χώρες του ΟΟΣΑ.
Αξίζει να σημειωθεί ότι σύμφωνα με τους δείκτες τιμών διαμερισμάτων που δημοσιεύει η Τράπεζα της Ελλάδος, στην αγορά κατοικιών καταγράφηκε σταδιακή επιτάχυνση των ετήσιων ρυθμών αύξησης σε σχέση με τους αντίστοιχους ρυθμούς του προηγούμενου έτους.
Αναλυτικότερα, σύμφωνα με τα στοιχεία εκτιμήσεων που συλλέγονται από τα πιστωτικά ιδρύματα της χώρας, το 2021, για τέταρτη συνεχή χρονιά, οι τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) κατέγραψαν αύξηση κατά 7,1% (4,5% το 2020).
Οι τιμές των «νέων» διαμερισμάτων το 2021 αυξήθηκαν με ετήσιο ρυθμό 7,4%, ελαφρά ενισχυμένο έναντι των «παλαιών» διαμερισμάτων (6,9%). Με διάκριση κατά γεωγραφική περιοχή, οι υψηλότεροι ετήσιοι ρυθμοί αύξησης στις τιμές διαμερισμάτων καταγράφηκαν στην Αθήνα (9,1%) και στη Θεσσαλονίκη (6,9%), ενώ αρκετά ηπιότεροι ήταν οι ρυθμοί αύξησης στις άλλες μεγάλες πόλεις και στις λοιπές ημιαστικές και αγροτικές περιοχές της χώρας (5,4% και 4,6% αντίστοιχα).
Τι λέει η Aplha Bank
Πάντως, με βάση ανάλυση της Alpha Bank που δημοσιεύτηκε στο πλαίσιο του εβδομαδιαίου δελτίου την περασμένη ‘Άνοιξη “οι τιμές των οικιστικών ακινήτων έχουν αυξηθεί την τελευταία τριετία κατά 20% σωρευτικά, με την αύξηση να είναι εντονότερη για τα νέα διαμερίσματα, έως 5 ετών (21,5%), έναντι των παλαιών (19,2%). Επιπλέον, οι τιμές αυξήθηκαν με υψηλότερο ρυθμό στα μεγάλα αστικά κέντρα. Συγκεκριμένα, το 2021, οι τιμές των οικιστικών ακινήτων κατέγραψαν άνοδο, σε σύγκριση με το 2020, κατά 9,1% στην Αθήνα και κατά 6,9% στη Θεσσαλονίκη, ενώ στις άλλες μεγάλες πόλεις και τις λοιπές περιοχές οι αυξήσεις διαμορφώθηκαν σε 5,4% και 4,6%, αντίστοιχα.
Η άνοδος των επιτοκίων
Επίσης, όπως αναφέρει ο ΟΟΣΑ η αύξηση των επιτοκίων πιέζει τους δανειολήπτες με κυμαινόμενο επιτόκιο, οι οποίοι αποτελούν τη μεγάλη πλειοψηφία στην Ελλάδα. Βέβαια την τελευταία διετία όσοι παίρνουν στεγαστικό δάνειο προτιμούν τα σταθερά, αλλά στο φόντο και της τελευταία αύξησης των επιτοκίων από την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα (ΕΚΤ) κατά 50 μονάδες βάσης είναι προφανές ότι ο “λογαριασμός” για τα κυμαινόμενου επιτοκίου δάνεια αυξάνεται. Π.χ. ένα δάνειο 80.000 ευρώ με διάρκεια 240 μηνών και επιτόκιο 3%, έχει δόση 448,5 ευρώ. Με την αύξηση του euribor θα φτάσει στο 3,5% και συνακόλουθα η μηνιαία δόση θα πάει στα 468,92, δηλαδή συν 20,42 ευρώ.
Η Φορολογία
Επίσης, με βάση τη μελέτη του ΟΟΣΑ, η Ελλάδα βρίσκεται στην 13η θέση μεταξύ των 38 χωρών του ΟΟΣΑ όσον αφορά στη φορολογία της ακίνητης περιουσίας. Το 7% των φορολογικών εσόδων προέρχεται από φόρους στα ακίνητα με βάση τα στοιχεία του 2020, ενώ υπολογίζεται ότι το ποσοστό αυτό περιορίζεται 1-1,5 μονάδες μετά τις νέες μειώσεις στον ΕΝΦΙΑ. Σημειώνεται ότι ο μέσος όρος του ΟΟΣΑ είναι στο 6%.
Προτιμητέα επένδυση τα ακίνητα
Ωστόσο, η απόκτηση κατοικίας παραμένει μια σταθερή και σίγουρη επένδυση για τους ‘Έλληνες. Το 92% της περιουσίας που μεταβιβάζουν οι Έλληνες αφορά ακίνητα και αποτελεί το υψηλότερο ποσοστό από τις χώρες του ΟΟΣΑ, με το χαμηλότερο να καταγράφεται στην Ολλανδία με 19%.
